Te han recomendado meter los pisos en una sociedad
La mayoría de las veces no compensa, y esta herramienta está hecha para decírtelo cuando ese sea tu caso.
En cuatro minutos, un semáforo de tres estados (probablemente no te compensa, merece un estudio o tu estructura ya es compleja) y lo que cambia de verdad al aportar inmuebles a una sociedad. Sin cifras de ahorro. Gratis y sin registro.
Herramientas de Ángel Seisdedos Gavira, abogado en ejercicio (ICAS nº 15891), especializado en herencias y planificación patrimonial.
La idea casi nunca es tuya. Llega en una comida familiar, en un vídeo o de la mano de alguien que lo hizo hace dos años y está encantado. Y suena razonable: si los pisos tributan mejor dentro de una sociedad, por qué tenerlos fuera. La frase se repite tanto que parece una regla, y no lo es.
La respuesta incómoda es que, para la mayoría de los patrimonios que llegan con esta pregunta, no compensa. Una sociedad tiene coste de entrada, coste todos los años y consecuencias que duran décadas: contabilidad ajustada al Código de Comercio, cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación, Impuesto sobre Sociedades y pagos fraccionados, declaraciones de IVA y retenciones cuando proceden, libros, actas y una escritura cada vez que se toca el capital o los estatutos. Todo eso se paga tenga la sociedad beneficios o no. Constituirla es rápido; deshacerla, no.
Lo que cambia tampoco es exactamente lo que se cuenta. No es que se pague menos: es que cambia quién paga, cuándo y por qué concepto. Las rentas del alquiler dejan tu IRPF, con sus gastos deducibles y las reducciones que allí se permiten, y pasan al Impuesto sobre Sociedades, donde esas reducciones no existen. El beneficio se queda dentro de la sociedad: para usarlo tú hay que sacarlo, normalmente vía dividendo, y ese dividendo vuelve a tributar en tu IRPF. Meter los inmuebles tampoco es gratis: aparecen la plusvalía municipal del terreno urbano que se transmite y la ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que te costó el inmueble y el valor que se le da al aportarlo, además de notaría, registro y gestoría.
Hay casos en los que sí tiene sentido, y conviene decirlo con la misma claridad: cuando hay una actividad económica real detrás, cuando se compra y se vende con frecuencia, cuando conviene aislar el riesgo de un negocio, y sobre todo cuando lo que se busca es orden sucesorio. Repartir participaciones es mucho más fácil que repartir metros cuadrados: se puede donar poco a poco, reservarse el usufructo y fijar reglas de entrada y salida, y eso evita el proindiviso, que es una de las fuentes más frecuentes de conflicto familiar con inmuebles. Esta herramienta te sitúa en uno de los tres escenarios y te explica qué mirar en cada uno. Lo que no te va a dar es un número de ahorro: sin ver tus escrituras, tus otras rentas y la normativa de tu comunidad autónoma, cualquier cifra sería publicidad.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que con una sociedad patrimonial se pagan menos impuestos por los alquileres?
No es una verdad general, y presentarlo así es lo que provoca la mayoría de los arrepentimientos. Cambia el impuesto que se paga: como persona física, las rentas del alquiler van a tu IRPF, con sus gastos deducibles y, en el alquiler de vivienda, con las reducciones que el IRPF prevé para ese caso. Dentro de una sociedad, el beneficio tributa en el Impuesto sobre Sociedades y ahí no existen esas reducciones. Pero el dinero se queda en la sociedad: para usarlo tú tienes que sacarlo, normalmente vía dividendo, y ese dividendo vuelve a tributar en tu IRPF como rendimiento del capital mobiliario. A eso hay que sumarle el coste de aportar los inmuebles y el coste anual de mantener la sociedad. Si el resultado te compensa o no depende de tus otras rentas, de si vas a repartir o reinvertir y de cuánto se han revalorizado los inmuebles. Por eso no damos cifras: sin estudiar el caso completo, cualquier número es publicidad.
¿Qué me cuesta meter mis inmuebles en una sociedad?
Hay un coste de entrada que suele sorprender. La constitución de la sociedad y las ampliaciones de capital están exentas de la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD, así que esa parte no es el problema. Lo que sí aparece es, en general, el impuesto municipal de plusvalía por el terreno urbano que se transmite, la ganancia patrimonial en tu IRPF por la diferencia entre lo que te costó el inmueble y el valor que se le da en la aportación, y los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Además, el régimen de neutralidad fiscal que permite diferir esa ganancia exige, para quien aporta desde el IRPF, que lo aportado esté afecto a una actividad económica con contabilidad ajustada al Código de Comercio: un piso alquilado sin estructura no cumple ese requisito. Y si la sociedad asume la hipoteca, esa asunción de deuda tiene su propio tratamiento en el ITP y necesita el consentimiento del banco.
Si alquilo pisos a través de una sociedad, ¿tengo ya una actividad económica?
No por el hecho de constituirla. Tanto el IRPF como el Impuesto sobre Sociedades exigen lo mismo: para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica hace falta, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su ordenación. Sin eso, la sociedad es lo que la ley llama una entidad patrimonial: más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad económica. Eso tiene consecuencias, entre otras, en el acceso a determinados regímenes y en la exención de empresa familiar del Impuesto sobre el Patrimonio, que exige precisamente que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. Contratar a una persona a jornada completa solo para cumplir el requisito es una decisión económica seria, no un trámite.
¿Y para dejarlo todo ordenado a mis hijos? ¿Ahí sí sirve?
Ahí es donde una estructura societaria suele aportar más valor real, y no por motivos fiscales sino de gobierno. Repartir participaciones es infinitamente más fácil que repartir metros cuadrados: se puede donar poco a poco, reservarse el usufructo, entrar a los hijos de forma escalonada y fijar en los estatutos y en un pacto de socios qué pasa si uno quiere salir, si se divorcia o si fallece. Eso evita el proindiviso, que es una de las fuentes más frecuentes de conflicto familiar con inmuebles. Conviene saber que, salvo que los estatutos digan otra cosa, en el usufructo de participaciones la condición de socio y el voto quedan en el nudo propietario: si quieres seguir votando, hay que pactarlo. Además, cuando se cumplen los requisitos legales, las participaciones en empresa familiar pueden acceder a la exención del Impuesto sobre el Patrimonio y a las reducciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con porcentajes que además varían según la comunidad autónoma. Son requisitos exigentes (participación mínima, funciones de dirección, remuneración, permanencia) y una sociedad que solo tiene pisos alquilados sin estructura normalmente no los cumple.
Ya tengo la sociedad y ahora dudo de que fuera buena idea. ¿Se puede deshacer?
Se puede, pero no se deshace con un clic ni sale gratis, y por eso conviene decidirlo con calma en lugar de por impulso. Sacar los inmuebles vuelve a mover el terreno urbano, con la plusvalía municipal que eso conlleva, genera ganancia o pérdida que hay que declarar, tiene efectos en la propia sociedad y exige nuevas escrituras e inscripciones. Además, la exención de operaciones societarias del ITP y AJD alcanza a la constitución, al aumento de capital y a las aportaciones de socios que no lo aumenten, no a cualquier operación que se haga después. Antes de decidir nada, lo sensato es el mapa: qué entidades hay, qué tiene cada una, qué deudas y avales soportan y qué actividad real desarrollan. A veces la conclusión es reordenar; a veces, que la estructura está bien y lo que sobra es una sociedad vacía.
¿Una sociedad protege mi patrimonio frente a deudas?
Protege de forma relativa y no retroactiva. La sociedad separa un patrimonio del tuyo personal, lo que puede aislar los riesgos de una actividad empresarial de los inmuebles familiares, o al revés. Pero no borra deudas anteriores, no impide que se ataque tu participación en la sociedad, no te libra de los avales personales que hayas firmado (que son casi siempre lo primero que pide el banco) y una aportación hecha para perjudicar a un acreedor existente es atacable. Como blindaje frente a un problema que ya existe, no funciona. Como ordenación preventiva antes de que exista, sí tiene sentido, y ese es el momento en que conviene plantearla.
¿Cuánto cuesta mantener una sociedad cada año?
No damos importes porque dependen del asesor y del volumen, pero sí la lista completa de lo que aparece: contabilidad ajustada al Código de Comercio, formulación y aprobación de cuentas anuales y su depósito en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación, declaración anual del Impuesto sobre Sociedades y sus pagos fraccionados, declaraciones periódicas de IVA y retenciones cuando procedan, libros y actas, y el coste de las escrituras cada vez que se toca el capital o los estatutos. Es un coste fijo que hay que pagar tenga la sociedad beneficios o no, y es exactamente el motivo por el que a un patrimonio pequeño no le compensa.
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Una pregunta por pantalla. Puedes responder «No lo sé» cuando no estés seguro: la herramienta lo tiene en cuenta y no lo cuenta como si estuviera resuelto.
4 min · 15 preguntas · gratis, sin registro
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En qué nos apoyamos18 normas · revisadas el 09/09/2026
Cada alerta de esta herramienta se activa por una regla escrita que se apoya en estas normas. Las revisamos con fecha y las citamos aquí para que puedas comprobarlo, no para adornar el resultado.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 23 (gastos deducibles y reducciones del capital inmobiliario)
Verificado (redacción vigente desde 01/01/2024): son deducibles los gastos necesarios, los intereses y demás gastos de financiación con el límite de los rendimientos íntegros de cada bien, y la amortización (hasta el 3 % sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin suelo). El apartado 2 establece reducciones del rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda del 90, 70, 60 o 50 % según el supuesto, aplicables solo si se declararon antes de un procedimiento de comprobación.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 25.1 (dividendos como rendimiento del capital mobiliario)
Verificado: los dividendos y las participaciones en beneficios de cualquier tipo de entidad, así como cualquier otra utilidad procedente de una entidad por la condición de socio, son rendimientos íntegros del capital mobiliario del socio.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 27.2 (arrendamiento como actividad económica)
Verificado: se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 33.4.b (exención de la ganancia por transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años)
Verificado: están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 37.1.d (valoración de las aportaciones no dinerarias a sociedades)
Verificado: en las aportaciones no dinerarias a sociedades, la ganancia o pérdida se determina por la diferencia entre el valor de adquisición de los bienes aportados y la mayor de tres magnitudes: el valor nominal de las participaciones recibidas más la prima de emisión, su valor de cotización, o el valor de mercado del bien aportado.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 38.1 (exención por reinversión en vivienda habitual)
Verificado: pueden excluirse de gravamen las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual; si la reinversión es parcial, la exención es proporcional.
- Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, art. 5 (concepto de actividad económica y entidad patrimonial)
Verificado: el apartado 1 exige, en el arrendamiento de inmuebles, al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para que exista actividad económica. El apartado 2 define entidad patrimonial —y, por tanto, que no realiza actividad económica— como aquella en la que más de la mitad del activo está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica, tomando la media de los balances trimestrales.
- Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, art. 87 (régimen especial de las aportaciones no dinerarias)
Verificado: el régimen especial se aplica a opción del contribuyente y exige, entre otros requisitos, que la entidad receptora sea residente en España y que el aportante alcance al menos el 5 % de los fondos propios. Para contribuyentes del IRPF que aporten elementos distintos de acciones o participaciones, la letra d) exige que dichos elementos estén afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve conforme al Código de Comercio.
- Ley 29/1987, del ISD, art. 20.2.c y 20.6 (reducciones de empresa familiar en sucesiones y donaciones)
Verificado: el art. 20.2.c prevé, en adquisiciones mortis causa por cónyuge, descendientes o adoptados, una reducción estatal del 95 % del valor de la empresa individual, negocio profesional o participaciones a los que sea aplicable la exención del art. 4.Ocho de la Ley 19/1991, con mantenimiento durante los diez años siguientes. El art. 20.6 prevé la misma reducción en donaciones a cónyuge, descendientes o adoptados, exigiendo que el donante tenga 65 o más años o incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, que cese en funciones de dirección y su remuneración, y que el donatario mantenga lo adquirido y el derecho a la exención durante diez años. Las comunidades autónomas pueden aprobar sus propias reducciones, que se aplican tras las estatales (art. 20.1): no se recogen aquí.
- Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 4.Ocho (exención de empresa familiar y participaciones)
Verificado: la exención de las participaciones exige que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario (se entiende que la gestiona cuando, durante más de 90 días del ejercicio, más de la mitad del activo son valores o no está afecto a actividades económicas), una participación de al menos el 5 % individual o el 20 % con el grupo familiar, y que el sujeto pasivo ejerza funciones efectivas de dirección con una remuneración superior al 50 % de sus rendimientos empresariales, profesionales y del trabajo. La exención alcanza solo a la parte proporcional correspondiente a los activos necesarios para la actividad.
- Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 4.Nueve (exención de la vivienda habitual)
Verificado: está exenta la vivienda habitual del contribuyente, según se define en el art. 68.1.3.º de la Ley 35/2006, hasta un importe máximo de 300.000 euros. Es una exención del contribuyente persona física: no acompaña al inmueble si este pasa a titularidad societaria.
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 19 (operaciones societarias sujetas)
Verificado: son operaciones societarias sujetas la constitución de sociedades, el aumento y disminución de capital, la disolución y las aportaciones de socios que no supongan aumento de capital. No están sujetas las operaciones de reestructuración.
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 45.I.B).11 (exención de constitución y aumento de capital)
Verificado: están exentas la constitución de sociedades, el aumento de capital, las aportaciones de socios que no supongan aumento de capital y el traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social desde fuera de la Unión Europea.
- Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 7 (transmisiones sujetas; adjudicaciones en pago de asunción de deudas)
Verificado: el art. 7.2.A considera transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas. El art. 7.5 delimita la no sujeción a TPO cuando el transmitente es empresario o profesional y la operación queda sujeta a IVA, con las excepciones que enumera.
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL), art. 104 (plusvalía municipal: hecho imponible y no sujeción)
Verificado: el IIVTNU grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto con la transmisión de su propiedad por cualquier título. No están sujetos los terrenos rústicos ni, entre otros supuestos, las transmisiones en que se constate la inexistencia de incremento de valor conforme al apartado 5, acreditada con los títulos de adquisición y transmisión.
- Real Decreto Legislativo 1/2010 (Ley de Sociedades de Capital), art. 90 (participaciones sociales y acciones)
Verificado: «Las participaciones sociales en la sociedad de responsabilidad limitada y las acciones en la sociedad anónima son partes alícuotas, indivisibles y acumulables del capital social.» La participación es, por tanto, indivisible en sí misma; lo que permite el reparto es que el capital se divida en tantas participaciones como se diseñe y que sean acumulables en lotes.
- Real Decreto Legislativo 1/2010 (Ley de Sociedades de Capital), art. 127 (usufructo de participaciones o acciones)
Verificado: en el usufructo de participaciones o acciones «la cualidad de socio reside en el nudo propietario», si bien el usufructuario tiene derecho en todo caso a los dividendos acordados por la sociedad durante el usufructo. «Salvo disposición contraria de los estatutos, el ejercicio de los demás derechos del socio corresponde al nudo propietario.» Para que el usufructuario vote hace falta previsión estatutaria expresa.
- Real Decreto Legislativo 1/2010 (Ley de Sociedades de Capital), art. 279 (depósito de las cuentas anuales)
Verificado: dentro del mes siguiente a la aprobación de las cuentas anuales, los administradores deben presentarlas para su depósito en el Registro Mercantil del domicilio social, junto con la certificación de los acuerdos de aprobación y de aplicación del resultado y, en su caso, el informe de gestión y el del auditor.
Este resultado es una orientación generada automáticamente a partir de los datos que has declarado. No es un dictamen fiscal ni un asesoramiento jurídico individualizado, y no crea ninguna relación abogado-cliente con Leggado Abogados. Deliberadamente no calculamos ni estimamos ahorro fiscal alguno: hacerlo sin ver tus escrituras de adquisición, tu declaración de la renta, las cuentas de tus sociedades y tus planes reales sería publicidad, no asesoramiento. Las referencias legales citadas son estatales y están verificadas en el texto consolidado del BOE en la fecha indicada; las reducciones y bonificaciones autonómicas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre el Patrimonio varían por comunidad autónoma y no se aplican aquí. Reorganizar sociedades acogiéndose al régimen fiscal especial de neutralidad exige motivos económicos válidos y un análisis previo; constituir una sociedad es válido sin más, aunque entonces tribute por el régimen ordinario. En cualquiera de los dos casos, decidirlo con una herramienta automática sería un error. Leggado Abogados de Patrimonio.
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