Donar en vida no siempre sale mejor que heredar
Antes de firmar una donación conviene ver qué impuestos aparecen en cada vía y a quién le tocan: en tres minutos comparas donar ahora, vender o dejarlo para la herencia.
Qué figuras fiscales entran en juego en cada opción y quién las paga, cuánto control pierdes, cuánto dinero hay que poner sobre la mesa y qué le deja pendiente al reparto futuro. Sin cifras inventadas. Gratis y sin registro.
Herramientas de Ángel Seisdedos Gavira, abogado en ejercicio (ICAS nº 15891), especializado en herencias y planificación patrimonial.
«Se lo dono ahora y así se ahorran el impuesto de sucesiones.» Con esa frase empieza la mitad de estas conversaciones. A veces es verdad. Otras veces es justo al revés, y quien lo descubre suele descubrirlo cuando ya ha firmado.
El motivo está en una pieza que casi nadie mira. Donar y vender generan en quien transmite una ganancia patrimonial que hay que declarar en su IRPF; en cambio, la ley excluye expresamente esa ganancia cuando la transmisión se produce por el fallecimiento del contribuyente. Es lo que se conoce como la plusvalía del muerto y, en un piso comprado hace décadas, puede ser la partida más grande de toda la comparación. Enfrente juegan las reducciones y bonificaciones que cada comunidad autónoma aplica a las donaciones, que en algunos sitios son muy amplias. Por eso la respuesta cambia de una familia a otra y de una comunidad a otra, y por eso no hay una regla general.
Y no todo son impuestos. Donar en vida tiene efectos civiles que aparecen años después: lo que un hijo recibió del padre se trae a colación cuando llega la herencia, la legítima de los demás sigue siendo intocable y una donación excesiva puede acabar reducida. Un padre que dona el piso a la hija que se quedó cerca cree que ha resuelto algo; el día del reparto, la discusión ya no es sobre quién cuidó, sino sobre cuánto valía ese piso entonces y cuánto vale ahora. Vender barato a un familiar abre un frente distinto: la base del impuesto no es el precio que se pacte, y una venta sin pago real puede acabar tratada como lo que de verdad fue.
Esta herramienta ordena las tres vías con tus datos y te dice cuáles merece comparar en detalle y qué variables van a decidir. Lo que no hace, y lo decimos antes de empezar, es darte una cifra: el importe depende de la comunidad autónoma, del parentesco, del valor del bien y de su fecha y valor de adquisición, y sin ese cálculo verificado un número solo sirve para equivocarse con más confianza.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barato donar una vivienda a un hijo o dejársela en herencia?
No hay una respuesta general, y quien te dé una cifra sin conocer tu comunidad autónoma, el parentesco, el valor del inmueble y su valor de adquisición te está adivinando el futuro. Lo que sí puede decirse es qué se compara: en la donación, el hijo paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por lo recibido y, si es un inmueble urbano, también la plusvalía municipal; además, el padre declara en su IRPF la ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó y el valor de la donación. En la herencia, el heredero paga igualmente el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal, pero en el IRPF no existe ganancia ni pérdida patrimonial cuando la transmisión se produce por el fallecimiento del titular. Esa pieza, que en un inmueble comprado hace décadas puede ser la más grande de todas, es la que suele inclinar la comparación. Frente a ella juegan las reducciones y bonificaciones autonómicas en donaciones, que en algunas comunidades son muy amplias. Por eso la comparación hay que hacerla con números reales, no con reglas de bar.
¿Puedo vender mi casa a mi hijo por menos de lo que vale?
Puedes pactar el precio que quieras, pero eso no fija la base del impuesto ni impide que Hacienda mire la operación. Desde 2022, en los inmuebles la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el valor de referencia del Catastro, y solo se toma el precio pactado si es superior. Es decir, vender barato no abarata el impuesto del comprador. Y hay un segundo riesgo: los tributos se exigen conforme a la naturaleza real del negocio, cualquiera que sea el nombre que le den las partes, de modo que una venta a un familiar por un precio simbólico, sin pago acreditado, puede acabar tratada en la parte gratuita como una donación, con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones detrás. Si de verdad quieres vender, el precio tiene que ser real, pagarse por medios trazables y quedar documentado; si lo que quieres es ayudar, casi siempre es más limpio hacerlo como lo que es.
Si dono la vivienda pero me reservo el usufructo, ¿me quedo tranquilo?
Reservarte el usufructo es una fórmula habitual y legítima: donas la nuda propiedad y conservas el derecho a vivir en la casa o a alquilarla mientras vivas. La ley incluso exige, cuando la donación abarca todos los bienes presentes o parte de ellos, que el donante se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir conforme a sus circunstancias. Pero hay que entender lo que sigue implicando: la donación de inmueble se hace en escritura pública y, en general, es irrevocable salvo las causas tasadas de la ley; la nuda propiedad ya no es tuya, así que no podrás vender la casa entera tú solo ni usarla como garantía; si más adelante necesitas dinero o cuidados, dependerás de la voluntad de quien recibió; y fiscalmente la operación se valora en dos momentos, la donación de la nuda propiedad y después la consolidación del pleno dominio. Es una buena herramienta cuando se diseña con toda la foto delante, no cuando se firma para salir del paso.
Si le doy ahora la casa a un hijo, ¿perjudico a los demás?
Puede que sí, y conviene saberlo antes de firmar. El heredero forzoso que concurre con otros a la herencia debe traer a la masa hereditaria lo que hubiera recibido del causante en vida por donación u otro título gratuito, para computarlo en el cálculo de las legítimas y en la partición: eso es la colación. Además, nadie puede dar por donación más de lo que podría dar por testamento, y las donaciones que se pasen de ese límite, computando el valor de los bienes al morir el donante, se reducen en el exceso. Traducido: donar hoy a uno no borra el problema del reparto, lo aplaza y a veces lo agrava, porque la discusión ya no será sobre un piso sino sobre cuánto valía cuando se donó y cuánto vale ahora. Si la intención es que un hijo se quede ese bien, se puede hacer, pero conviene coordinar la donación con el testamento y, si es posible, con el acuerdo escrito del resto.
¿Y si lo que quiero es darle dinero a mi hijo para que compre una vivienda?
Es una de las operaciones más frecuentes y una de las peor documentadas. Lo primero es decidir qué es de verdad: una donación o un préstamo familiar. Si es donación, el hijo debe declararla en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de su comunidad autónoma, donde muchas veces existen reducciones específicas para la compra de vivienda habitual sujetas a requisitos formales que se pierden si no se cumplen. En el donante, la Dirección General de Tributos ha confirmado que la donación de dinero no genera ganancia ni pérdida patrimonial en su IRPF, y que el donatario tampoco tributa en IRPF porque esa renta está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (consulta vinculante V1481-13). Si es préstamo, la operación es otra y también hay que documentarla y formalizarla como tal. Lo que nunca funciona es la transferencia sin papeles: ni acredita el origen de los fondos ante el notario y el banco, ni evita que se recalifique después.
¿Por qué no me dais una cifra de lo que costaría cada opción?
Porque no la tenemos verificada para tu caso y preferimos decirlo. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales están cedidos a las comunidades autónomas: la ley estatal fija el hecho imponible y el orden de aplicación de las reducciones, pero cada comunidad aprueba las suyas, con requisitos, límites y bonificaciones que cambian de un ejercicio a otro y que dependen del parentesco, de la edad, del tipo de bien y del destino que se le dé. A eso se suman la ganancia patrimonial en el IRPF del transmitente, que exige fecha y valor de adquisición reales, y la plusvalía municipal, que se liquida con la ordenanza de cada ayuntamiento. Un número inventado sobre esa base no es una orientación: es un error con apariencia de dato. Lo que hacemos es decirte exactamente qué información hace falta para calcularlo bien y ofrecerte ese cálculo con tus documentos delante.
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Una pregunta por pantalla. Puedes responder «No lo sé» cuando no estés seguro: la herramienta lo tiene en cuenta y no lo cuenta como si estuviera resuelto.
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En qué nos apoyamos28 normas · revisadas el 09/09/2026
Cada alerta de esta herramienta se activa por una regla escrita que se apoya en estas normas. Las revisamos con fecha y las citamos aquí para que puedas comprobarlo, no para adornar el resultado.
- Código Civil, art. 618 (concepto de donación)
Verificado: la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.
- Código Civil, art. 623 (perfección de la donación)
Verificado: la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario.
- Código Civil, art. 633 (forma de la donación de inmuebles)
Verificado: para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresando individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario; la aceptación no surte efecto si no se hace en vida del donante.
- Código Civil, art. 634 (reserva de lo necesario para vivir)
Verificado: la donación puede comprender todos los bienes presentes del donante o parte de ellos, con tal que este se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.
- Código Civil, art. 636 (donación inoficiosa)
Verificado: ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento; la donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esa medida.
- Código Civil, art. 639 (reserva de la facultad de disponer)
Verificado: podrá reservarse el donante la facultad de disponer de alguno de los bienes donados, o de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si muriere sin haber hecho uso de este derecho, pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado. Es una figura distinta de la reserva de usufructo y hay que pactarla expresamente.
- Código Civil, art. 654 (reducción de donaciones inoficiosas)
Verificado: las donaciones inoficiosas conforme al art. 636, computado el valor líquido de los bienes del donante al tiempo de su muerte, deberán reducirse en cuanto al exceso, sin que ello obste a que produzcan efecto durante la vida del donante y a que el donatario haga suyos los frutos.
- Código Civil, art. 1035 (colación)
Verificado: el heredero forzoso que concurra con otros que también lo sean deberá traer a la masa hereditaria los bienes o valores recibidos del causante en vida por dote, donación u otro título lucrativo, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición.
- Código Civil, art. 806 (concepto de legítima)
Verificado: legítima es la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados herederos forzosos.
- Código Civil, art. 813 (intangibilidad de la legítima)
Verificado (redacción vigente desde 03/09/2021, Ley 8/2021): el testador no podrá privar a los herederos de su legítima salvo en los casos expresamente determinados por la ley, ni imponer sobre ella gravamen, condición ni sustitución, salvo lo previsto para el usufructo del viudo y en los arts. 782 y 808.
- Código Civil, art. 816 (nulidad de la renuncia o transacción sobre la legítima futura)
Verificado: toda renuncia o transacción sobre la legítima futura entre el que la debe y sus herederos forzosos es nula, y estos podrán reclamarla cuando muera aquel; pero deberán traer a colación lo que hubiesen recibido por la renuncia o transacción.
- Código Civil, art. 817 (reducción de disposiciones inoficiosas)
Verificado: las disposiciones testamentarias que mengüen la legítima de los herederos forzosos se reducirán, a petición de estos, en lo que fueren inoficiosas o excesivas.
- Código Civil, art. 1205 (sustitución del deudor)
Verificado: la novación que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo puede hacerse sin el conocimiento de este, pero no sin el consentimiento del acreedor. Es decir, quien transmite no queda liberado frente al banco por el mero hecho de que otro pase a ocupar su lugar en la escritura.
- Ley 22/2009, de 18 de diciembre, art. 28.1.1.º b) (residencia habitual a efectos de los puntos de conexión)
Verificado: se considera que las personas físicas residentes en territorio español lo son en el territorio de una comunidad autónoma cuando permanezcan en él más días, tratándose del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, del período de los cinco años inmediatos anteriores, contados de fecha a fecha, que finalice el día anterior al del devengo.
- Ley 22/2009, de 18 de diciembre, art. 32.2 y 32.5 (punto de conexión del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Verificado: se considera producido en el territorio de una comunidad autónoma el rendimiento del ISD, en el caso del impuesto que grava las adquisiciones mortis causa y las cantidades percibidas por los beneficiarios de seguros sobre la vida, en el territorio donde el causante tenga su residencia habitual a la fecha del devengo; en el caso de donaciones de bienes inmuebles, cuando radiquen en el territorio de esa comunidad; y en el caso de donaciones de los demás bienes y derechos, en el territorio donde el donatario tenga su residencia habitual a la fecha del devengo. El apartado 5 remite, para determinar la residencia habitual, al artículo 28.1.1.º b) de esta ley.
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 3 (hecho imponible)
Verificado: constituye el hecho imponible la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio; la adquisición por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito inter vivos; y la percepción de cantidades por beneficiarios de seguros de vida cuando el contratante sea persona distinta del beneficiario.
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 5 (sujetos pasivos)
Verificado: son contribuyentes, en las adquisiciones mortis causa los causahabientes; en las donaciones y demás transmisiones lucrativas inter vivos, el donatario o favorecido; en los seguros de vida, los beneficiarios.
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 9 (base imponible y valor de referencia)
Verificado (redacción Ley 11/2021): la base imponible es el valor neto de lo adquirido, minorado por cargas y deudas deducibles; en bienes inmuebles el valor será el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, salvo que el declarado por los interesados sea superior. El valor de referencia solo puede impugnarse recurriendo la liquidación o solicitando la rectificación de la autoliquidación.
- Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 17 (deducción de deudas en las transmisiones lucrativas inter vivos)
Verificado: del valor de los bienes donados o adquiridos por otro título lucrativo inter vivos equiparable solo será deducible el importe de las deudas que estén garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los mismos bienes transmitidos, en el caso de que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada.
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 20 (base liquidable y reducciones)
Verificado: las reducciones aprobadas por las Comunidades Autónomas se aplican después de las estatales; el apartado 6 regula la reducción por donación inter vivos de empresa individual, negocio profesional o participaciones exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio a favor de cónyuge, descendientes o adoptados, exigiendo que el donante tenga 65 o más años o incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, que cese en funciones de dirección y sus remuneraciones, y que el donatario mantenga lo adquirido y su derecho a la exención durante diez años. No se citan importes ni porcentajes autonómicos por no existir rule pack validado.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 33 (ganancias y pérdidas patrimoniales)
Verificado: el apartado 3.b) establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente (la llamada plusvalía del muerto); el 3.c) hace lo propio con las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones del art. 20.6 LISD; el 4.b) declara exenta la ganancia por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia; y el 5.c) impide computar como pérdidas las debidas a transmisiones lucrativas inter vivos o a liberalidades.
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 36 (transmisiones a título lucrativo)
Verificado (redacción Ley 11/2021): cuando la adquisición o transmisión sea a título lucrativo se toma como importe real el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado; en las adquisiciones lucrativas del art. 33.3.c) el donatario se subroga en los valores y fechas de adquisición del donante.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), art. 104 (IIVTNU: hecho imponible)
Verificado (redacción vigente desde 23/03/2022): el impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto con ocasión de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de derechos reales de goce; no está sujeto el incremento de los terrenos rústicos a efectos del IBI; y el apartado 5 excluye la sujeción cuando se acredite la inexistencia de incremento de valor, tomando en las adquisiciones lucrativas el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), art. 106 (IIVTNU: sujetos pasivos)
Verificado: en las transmisiones a título lucrativo es contribuyente quien adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real; en las transmisiones a título oneroso, quien transmite el terreno o constituye el derecho.
- Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993), art. 7 (hecho imponible de transmisiones onerosas)
Verificado: son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos, así como las adjudicaciones en pago y para pago de deudas y las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas; no están sujetas a esta modalidad las operaciones realizadas por empresarios o profesionales sujetas a IVA, con las excepciones que el propio precepto detalla.
- Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993), art. 10 (base imponible, valor de referencia y usufructos)
Verificado (redacción Ley 11/2021): la base imponible es el valor del bien transmitido; solo son deducibles las cargas que disminuyan su valor, no las deudas aunque estén garantizadas con hipoteca. En inmuebles la base es el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores. El apartado 5.a) fija las reglas de valoración del usufructo y de la nuda propiedad.
- Ley 58/2003, General Tributaria, art. 13 (calificación)
Verificado: las obligaciones tributarias se exigirán con arreglo a la naturaleza jurídica del hecho, acto o negocio realizado, cualquiera que sea la forma o denominación que los interesados le hubieran dado, y prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez.
- DGT, consulta vinculante V1481-13, de 26 de abril de 2013 (donación de dinero a un hijo para vivienda habitual)
Verificado (texto íntegro): la donación de cualquier bien genera en el donante ganancia o pérdida patrimonial, pero por la donación de dinero no se computa ganancia ni pérdida patrimonial alguna en el donante; tampoco tributa el donatario en IRPF, porque esa renta está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 6.4 LIRPF). Recuerda además que las reducciones autonómicas se aplican después de las estatales.
Este resultado es una comparación cualitativa generada automáticamente a partir de los datos que has declarado. No es un dictamen ni un asesoramiento jurídico o fiscal individualizado, no hemos visto la escritura, el valor de referencia ni tu testamento, y no crea ninguna relación abogado-cliente con Leggado Abogados. De forma deliberada, esta herramienta no calcula impuestos ni ofrece horquillas de coste: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales están cedidos a las comunidades autónomas, con reducciones y bonificaciones propias que cambian cada ejercicio, y su importe depende además de la fecha, del parentesco y de valores concretos que hay que verificar documento a documento. Las referencias legales citadas corresponden al Derecho civil común y a la normativa estatal; si la vecindad civil de quien transmite es catalana, aragonesa, navarra, gallega, balear o vasca, o si intervienen territorios forales o elementos internacionales, el análisis cambia. Cualquier decisión debe adoptarse tras una revisión profesional del caso. Leggado Abogados de Patrimonio.
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