Donar en vida no siempre sale mejor que heredar

No hay una respuesta general, y quien te dé una cifra sin conocer tu comunidad autónoma, el parentesco, el valor del inmueble y su valor de adquisición te está adivinando el futuro. Lo que sí puede decirse es qué se compara: en la donación, el hijo paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por lo recibido y, si es un inmueble urbano, también la plusvalía municipal; además, el padre declara en su IRPF la ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó y el valor de la donación. En la herencia, el heredero paga igualmente el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal, pero la ley del IRPF establece que no existe ganancia ni pérdida patrimonial cuando la transmisión es por causa de muerte del contribuyente (art. 33.3.b de la Ley 35/2006). Esa pieza, que en un inmueble comprado hace décadas puede ser la más grande de todas, es la que suele inclinar la comparación. Frente a ella juegan las reducciones y bonificaciones autonómicas en donaciones, que en algunas comunidades son muy amplias. Por eso la comparación hay que hacerla con números reales, no con reglas de bar.

Puedes pactar el precio que quieras, pero eso no fija la base del impuesto ni impide que Hacienda mire la operación. Desde 2022, en los inmuebles la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el valor de referencia del Catastro, y solo se toma el precio pactado si es superior (art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD). Es decir, vender barato no abarata el impuesto del comprador. Y hay un segundo riesgo: la Ley General Tributaria obliga a exigir los tributos conforme a la naturaleza real del negocio, cualquiera que sea el nombre que le den las partes (art. 13), de modo que una venta a un familiar por un precio simbólico, sin pago acreditado, puede acabar tratada en la parte gratuita como una donación, con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones detrás. Si de verdad quieres vender, el precio tiene que ser real, pagarse por medios trazables y quedar documentado; si lo que quieres es ayudar, casi siempre es más limpio hacerlo como lo que es.

Reservarte el usufructo es una fórmula habitual y legítima: donas la nuda propiedad y conservas el derecho a vivir en la casa o a alquilarla mientras vivas. El Código Civil incluso exige, cuando la donación abarca todos los bienes presentes o parte de ellos, que el donante se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir conforme a sus circunstancias (art. 634). Pero hay que entender lo que sigue implicando: la donación de inmueble se hace en escritura pública y, en general, es irrevocable salvo las causas tasadas de la ley; la nuda propiedad ya no es tuya, así que no podrás vender la casa entera tú solo ni usarla como garantía; si más adelante necesitas dinero o cuidados, dependerás de la voluntad de quien recibió; y fiscalmente la operación se valora en dos momentos, la donación de la nuda propiedad y después la consolidación del pleno dominio. Es una buena herramienta cuando se diseña con toda la foto delante, no cuando se firma para salir del paso.

Puede que sí, y conviene saberlo antes de firmar. El Código Civil establece que el heredero forzoso que concurre con otros a la herencia debe traer a la masa hereditaria lo que hubiera recibido del causante en vida por donación u otro título gratuito, para computarlo en el cálculo de las legítimas y en la partición (art. 1035): eso es la colación. Además, nadie puede dar por donación más de lo que podría dar por testamento (art. 636), y las donaciones que resulten inoficiosas computando el valor de los bienes al morir el donante se reducen en el exceso (art. 654). Traducido: donar hoy a uno no borra el problema del reparto, lo aplaza y a veces lo agrava, porque la discusión ya no será sobre un piso sino sobre cuánto valía cuando se donó y cuánto vale ahora. Si la intención es que un hijo se quede ese bien, se puede hacer, pero conviene coordinar la donación con el testamento y, si es posible, con el acuerdo escrito del resto.

Es una de las operaciones más frecuentes y una de las peor documentadas. Lo primero es decidir qué es de verdad: una donación o un préstamo familiar. Si es donación, el hijo debe declararla en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de su comunidad autónoma, donde muchas veces existen reducciones específicas para la compra de vivienda habitual sujetas a requisitos formales que se pierden si no se cumplen. En el donante, la Dirección General de Tributos ha confirmado que la donación de dinero no genera ganancia ni pérdida patrimonial en su IRPF, y que el donatario tampoco tributa en IRPF porque esa renta está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (consulta vinculante V1481-13). Si es préstamo, la operación es otra y también hay que documentarla y formalizarla como tal. Lo que nunca funciona es la transferencia sin papeles: ni acredita el origen de los fondos ante el notario y el banco, ni evita que se recalifique después.

Porque no la tenemos verificada para tu caso y preferimos decirlo. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales están cedidos a las comunidades autónomas: la ley estatal fija el hecho imponible y el orden de aplicación de las reducciones, pero cada comunidad aprueba las suyas, con requisitos, límites y bonificaciones que cambian de un ejercicio a otro y que dependen del parentesco, de la edad, del tipo de bien y del destino que se le dé. A eso se suman la ganancia patrimonial en el IRPF del transmitente, que exige fecha y valor de adquisición reales, y la plusvalía municipal, que se liquida con la ordenanza de cada ayuntamiento. Un número inventado sobre esa base no es una orientación: es un error con apariencia de dato. Lo que hacemos es decirte exactamente qué información hace falta para calcularlo bien y ofrecerte ese cálculo con tus documentos delante.