Te han recomendado meter los pisos en una sociedad

No es una verdad general, y presentarlo así es lo que provoca la mayoría de los arrepentimientos. Cambia el impuesto que se paga: como persona física, las rentas del alquiler van a tu IRPF, con los gastos deducibles del artículo 23 de la Ley 35/2006 y, en el alquiler de vivienda, con las reducciones que ese mismo artículo prevé. Dentro de una sociedad, el beneficio tributa en el Impuesto sobre Sociedades y ahí no existen esas reducciones. Pero el dinero se queda en la sociedad: para usarlo tú tienes que sacarlo, normalmente vía dividendo, y ese dividendo vuelve a tributar en tu IRPF como rendimiento del capital mobiliario (art. 25.1 Ley 35/2006). A eso hay que sumarle el coste de aportar los inmuebles y el coste anual de mantener la sociedad. Si el resultado te compensa o no depende de tus otras rentas, de si vas a repartir o reinvertir y de cuánto se han revalorizado los inmuebles. Por eso no damos cifras: sin estudiar el caso completo, cualquier número es publicidad.

Hay un coste de entrada que suele sorprender. La constitución de la sociedad y las ampliaciones de capital están exentas de la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD (art. 45.I.B).11 del Real Decreto Legislativo 1/1993), así que esa parte no es el problema. Lo que sí aparece es, en general, el impuesto municipal de plusvalía por el terreno urbano que se transmite (arts. 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004), la ganancia patrimonial en tu IRPF por la diferencia entre lo que te costó el inmueble y el valor que se le da en la aportación (art. 37.1.d de la Ley 35/2006), y los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Además, el régimen de neutralidad fiscal que permite diferir esa ganancia exige, para quien aporta desde el IRPF, que lo aportado esté afecto a una actividad económica con contabilidad ajustada al Código de Comercio (art. 87.1.d de la Ley 27/2014): un piso alquilado sin estructura no cumple ese requisito. Y si la sociedad asume la hipoteca, esa asunción de deuda tiene su propio tratamiento en el ITP (art. 7.2.A del Real Decreto Legislativo 1/1993) y necesita el consentimiento del banco.

No por el hecho de constituirla. Tanto el IRPF como el Impuesto sobre Sociedades exigen lo mismo: para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica hace falta, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su ordenación (art. 27.2 de la Ley 35/2006 y art. 5.1 de la Ley 27/2014). Sin eso, la sociedad es lo que la ley llama una entidad patrimonial: más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad económica (art. 5.2 de la Ley 27/2014). Eso tiene consecuencias, entre otras, en el acceso a determinados regímenes y en la exención de empresa familiar del Impuesto sobre el Patrimonio, que exige precisamente que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario (art. 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991). Contratar a una persona a jornada completa solo para cumplir el requisito es una decisión económica seria, no un trámite.

Ahí es donde una estructura societaria suele aportar más valor real, y no por motivos fiscales sino de gobierno. Repartir participaciones es infinitamente más fácil que repartir metros cuadrados: se puede donar poco a poco, reservarse el usufructo o el voto, entrar a los hijos de forma escalonada y fijar en los estatutos y en un pacto de socios qué pasa si uno quiere salir, si se divorcia o si fallece. Eso evita el proindiviso, que es la fuente número uno de conflictos familiares con inmuebles. Además, cuando se cumplen los requisitos legales, las participaciones en empresa familiar pueden acceder a la exención del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 4.Ocho de la Ley 19/1991) y a las reducciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 20.2.c y 20.6 de la Ley 29/1987), con porcentajes que además varían según la comunidad autónoma. Son requisitos exigentes (participación mínima, funciones de dirección, remuneración, permanencia) y una sociedad que solo tiene pisos alquilados sin estructura normalmente no los cumple.

Se puede, pero no se deshace con un clic ni sale gratis, y por eso conviene decidirlo con calma en lugar de por impulso. Sacar los inmuebles vuelve a mover el terreno urbano, con la plusvalía municipal que eso conlleva (arts. 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004), genera ganancia o pérdida que hay que declarar, tiene efectos en la propia sociedad y exige nuevas escrituras e inscripciones. Además, la exención de operaciones societarias del ITP y AJD alcanza a la constitución, al aumento de capital y a las aportaciones de socios que no lo aumenten (art. 45.I.B).11 del Real Decreto Legislativo 1/1993), no a cualquier operación que se haga después. Antes de decidir nada, lo sensato es el mapa: qué entidades hay, qué tiene cada una, qué deudas y avales soportan y qué actividad real desarrollan. A veces la conclusión es reordenar; a veces, que la estructura está bien y lo que sobra es una sociedad vacía.

Protege de forma relativa y no retroactiva. La sociedad separa un patrimonio del tuyo personal, lo que puede aislar los riesgos de una actividad empresarial de los inmuebles familiares, o al revés. Pero no borra deudas anteriores, no impide que se ataque tu participación en la sociedad, no te libra de los avales personales que hayas firmado (que son casi siempre lo primero que pide el banco) y una aportación hecha para perjudicar a un acreedor existente es atacable. Como blindaje frente a un problema que ya existe, no funciona. Como ordenación preventiva antes de que exista, sí tiene sentido, y ese es el momento en que conviene plantearla.

No damos importes porque dependen del asesor y del volumen, pero sí la lista completa de lo que aparece: contabilidad ajustada al Código de Comercio, formulación y aprobación de cuentas anuales y su depósito en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación (art. 279 del Real Decreto Legislativo 1/2010), declaración anual del Impuesto sobre Sociedades y sus pagos fraccionados, declaraciones periódicas de IVA y retenciones cuando procedan, libros y actas, y el coste de las escrituras cada vez que se toca el capital o los estatutos. Es un coste fijo que hay que pagar tenga la sociedad beneficios o no, y es exactamente el motivo por el que a un patrimonio pequeño no le compensa.