Un copropietario no quiere vender y tú quieres salir

Cada alerta de esta herramienta se activa por una regla escrita que se apoya en estas normas. Las revisamos con fecha y las citamos aquí para que puedas comprobarlo, no para adornar el resultado.

• Código Civil, art. 392 (concepto de comunidad de bienes)

  Verificado: hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas; a falta de contratos o disposiciones especiales se rige por el título III del libro II.

• Código Civil, art. 393 (reparto de beneficios y cargas por cuotas)

  Verificado: el concurso de los partícipes en beneficios y cargas es proporcional a sus cuotas; se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario.

• Código Civil, art. 394 (uso de la cosa común)

  Verificado: cada partícipe puede servirse de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho. La compensación por uso exclusivo es de construcción jurisprudencial.

• Código Civil, art. 398 (administración por mayoría de intereses)

  Verificado: para la administración y mejor disfrute son obligatorios los acuerdos de la mayoría de partícipes, entendida como mayoría de intereses; si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, el juez provee a instancia de parte, incluso nombrando administrador.

• Código Civil, art. 399 (disposición de la cuota por cada condueño)

  Verificado: todo condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla; el efecto de la enajenación o hipoteca frente a los condueños queda limitado a la porción que se le adjudique al cesar la comunidad.

• Código Civil, art. 400 (acción de división; pacto de indivisión)

  Verificado: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo la división; es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable.

• Código Civil, art. 401 (límite a la división: cosa inservible; división de edificios en pisos o locales)

  Verificado: pese al art. 400, los copropietarios no pueden exigir la división cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina (párrafo 1). Si se trata de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros la división puede hacerse adjudicando pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos (párrafo 2). La indivisibilidad de una vivienda concreta es, por tanto, una cuestión de hecho.

• Código Civil, art. 404 (cosa esencialmente indivisible: adjudicación o venta)

  Verificado (redacción Ley 17/2021): cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio. Los párrafos añadidos se refieren a animales de compañía.

• Código Civil, art. 405 (la división no perjudica a tercero)

  Verificado: la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición; también conservan su fuerza los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. Las cargas sobreviven, por tanto, a la división.

• Código Civil, art. 1062 (partición: cosa indivisible, adjudicación con compensación o subasta), aplicado por analogía

  Verificado: cuando una cosa es indivisible o desmerece mucho por su división, puede adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero; basta que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga.

• Código Civil, art. 1068 (efecto de la partición: propiedad exclusiva de lo adjudicado)

  Verificado: la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados. El artículo no condiciona ese efecto a la inscripción registral: una partición válida no inscrita ya adjudica la propiedad; la inscripción afecta a la oponibilidad frente a terceros y a la seguridad del tráfico, no a la validez.

• Código Civil, art. 1145 (reembolso entre codeudores solidarios, con intereses del anticipo)

  Verificado: el pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación; quien pagó solo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo. La falta de cumplimiento de alguno se suple por los demás a prorrata. Es la base del ajuste interno entre copropietarios que han adelantado cuotas de hipoteca o gastos.

• Código Civil, art. 1522 (retracto de comuneros)

  Verificado: el copropietario de una cosa común puede usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos; si varios quieren retraer, lo hacen a prorrata de su porción. El retracto opera una vez producida la venta: no es un derecho de adquisición preferente previo ni impone al vendedor el deber de ofrecer antes su cuota.

• Código Civil, art. 1524 (plazo de nueve días del retracto legal)

  Verificado: el retracto legal no puede ejercitarse sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. De ahí que notificar la venta de forma fehaciente sea lo que da certeza sobre el inicio del cómputo.

• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 7.2.B (excesos de adjudicación)

  Verificado: se consideran transmisiones patrimoniales onerosas los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil. Por tanto, el exceso inevitable derivado de adjudicar a un comunero un bien indivisible o que desmerece mucho por su división, compensando en dinero a los demás, no tributa por TPO. Fuera de ese supuesto (disolución parcial, varios bienes que permitían lotes equivalentes, permutas entre comunidades distintas) la operación puede recalificarse y tributar.

• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 31.2 (cuota gradual de AJD, documentos notariales)

  Verificado: las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad (entre otros) y no estén sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias, tributan por la cuota gradual al tipo fijado por la Comunidad Autónoma (0,50 % en defecto de norma autonómica). La escritura de extinción de condominio encaja en ese supuesto precisamente cuando no hay TPO.

• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 10 (base imponible; valor de referencia; deudas no deducibles)

  Verificado: la base imponible es el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda; solo son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca (art. 10.1). En bienes inmuebles el valor es el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes (art. 10.2). De ahí que el «valor de referencia» fiscal no sea el valor pactado entre las partes ni pueda restarse la hipoteca de la base.

• Ley 35/2006, del IRPF, art. 33.2 (división de la cosa común: no hay alteración patrimonial, sin actualizar valores)

  Verificado: se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio en la división de la cosa común (letra a), en la disolución de la sociedad de gananciales y en la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros. El propio apartado añade que estos supuestos no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos: si se actualizan valores o se percibe una compensación superior al valor de adquisición de la cuota, puede aflorar ganancia patrimonial.