Un copropietario no quiere vender y tú quieres salir

Puedes vender tu cuota a un tercero sin el consentimiento de los demás (art. 399 del Código Civil), pero con matices importantes: el comprador entra en la misma comunidad con los mismos problemas, el precio de una cuota suele ser muy inferior a la parte proporcional del valor del inmueble, y los demás copropietarios tienen derecho de retracto para quedarse con esa parte al mismo precio. Por eso, en la mayoría de los casos conviene explorar antes la adjudicación a un comunero o la acción de división, que permiten obtener el valor real.

Es la operación por la que uno de los copropietarios se queda con el inmueble completo y compensa a los demás en dinero (o asumiendo la hipoteca, si el banco lo acepta). Se formaliza en escritura notarial y tiene un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa, que conviene revisar caso por caso. Requiere acuerdo de todos sobre el valor y las condiciones; si no lo hay, la alternativa es la acción de división.

Cualquier copropietario puede pedir judicialmente la división (art. 400 del Código Civil). Si el inmueble es esencialmente indivisible, como ocurre con la mayoría de las viviendas, y los titulares no acuerdan adjudicarlo a uno compensando a los demás, se vende en pública subasta y se reparte el precio (art. 404 CC). Es un procedimiento declarativo con sus costes y su duración, que dependen de cada juzgado y de cada caso, y en el que las partes pueden llegar a un acuerdo en cualquier momento. Suele ser la última vía, pero saber que existe cambia la negociación.

Cada copropietario puede usar el bien siempre que no impida a los demás usarlo según su derecho (art. 394 CC), y los gastos se reparten en proporción a las cuotas (art. 393 CC). Cuando uno lo ocupa en exclusiva, los demás pueden reclamar su parte de los gastos y, en determinadas circunstancias, sobre todo si se han opuesto expresamente a ese uso exclusivo, una compensación. Lo habitual es empezar con un requerimiento por escrito y plantear la salida de la comunidad si no hay respuesta.

La hipoteca es un contrato con el banco y no cambia por lo que acuerden los copropietarios entre sí. Si uno se queda el inmueble y asume el préstamo, el otro solo deja de ser deudor si el banco consiente la novación o subrogación; sin ese consentimiento, sigue respondiendo aunque ya no sea propietario. En una venta a tercero, la deuda se cancela con el precio. Por eso la hipoteca condiciona qué vías son viables y en qué orden.

No. El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (art. 400). El tiempo, por sí solo, no consolida la situación a favor de quien viene disfrutando del inmueble. La limitación habitual es otra: es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nueva convención, así que si en su día se firmó algo parecido hay que mirarlo. Lo que sí cambia con los años es la conversación previa, porque cuanto más tiempo lleva uno usando el inmueble en exclusiva, más pesan los gastos y las compensaciones pendientes en cualquier acuerdo.